In Deutschland gibt es sie schon seit 1959. Seit letzten September sind sie nun endlich auch hierzulande zugelassen: offene Immobilienfonds. Bis dato gibt es aber erst vier entsprechende Produkte, welche sich anhand der Performance schon jetzt deutlich unterscheiden (siehe Tabelle).
Der Raiffeisen Immobilienfonds wird von Curzon Global Partners in London beraten und konzentriert sich auf Immobilien aus dem EU-Raum. „Geografisch bilden Großbritannien, Frankreich, Deutschland, Spanien und Italien das Kernportfolio. Als Objektart werden Büro-, Logistik- und Einzelhandelsimmobilien favorisiert“, so Andreas Zakostelsky, Geschäftsführer der Raiffeisen KAG. Als Zielrendite will man langfristig 5 - 5,5 Prozent pro Jahr erzielen (siehe auch Interview mit Raiffeisen Immo KAG Geschäftsführer Alois Maurer „10 Prozent Immofonds zwingend ratsam“ vom 20.10.2003).
Davon ist man bei der Raiffeisen heuer aber noch entfernt: Per Ende Juni, also mehr als vier Monate nach Auflegung des Fonds Mitte Februar, liegt die Performance erst bei +0,5 Prozent. Zum Vergleich: Der Geldmarktfonds Spängler Cash Trust erzielte im gleichen Zeitraum +0,9 Prozent und auch der risikofreie Zinssatz 3-M-EURIBOR liegt bei immerhin +0,75 Prozent.
Fonds füllt sich erst
Den Grund für die bescheidene Performance sieht Andreas Zakostelsky in den erst anstehenden Investitionen: „Wir befinden uns momentan in der Endverhandlungsphase bei einigen Immobilienprojekten. In den nächsten Wochen wird sich der Fonds aber füllen“, verspricht er. Denn bei der Entscheidung welche Objekte schlussendlich ins Portefeuille aufgenommen werden, ist man vorsichtig: „Curzon selektiert hier zwar schon sehr genau und hat uns bis jetzt auch schon fast 50 Vorschläge für potentielle Immobilien vorgelegt. Daraus haben wir dann aber nochmals die besten zehn Prozent ausgesucht“, schildert Zakostelsky. Damit soll sichergestellt werden, dass langfristig nur die besten Immobilien im Fonds landen. Das Volumen hat sich dagegen sogar besser entwickelt als ursprünglich angenommen und liegt mittlerweile bereits bei 136 Mio. Euro.
Real Invest bleibt im Inland
Performancemäßig etwas besser gestartet ist der Real Invest Austria, welcher seit Mitte Februar rund ein Prozent zulegen konnte. Dieser Fonds - der ausschließlich in österreichische Immobilien investiert - wird aber explizit mit dem Fokus auf die Mündelsicherheit der Immobilien verwaltet. Aktuell setzt sich das Portfolio aus sieben Objekten (Kindergärten, Wohnheime bzw. Geschäftslokale) in Wien zusammen. Das Volumen des Real Invest lag per Ende Juni bei rund 100 Mio. Euro.
Euroreal: Der Gigant unter den Immofonds
Einen ganz anderen Fokus verfolgt der CS Euroreal. Dieser von Karl-Heinz Heuss (Immobilienteil) und Werner Bals (Liquiditätsteil) gemanagte Fonds investiert in ausgesuchte, gewerblich genutzte Immobilien in Süd- und Westeuropa. Mit mittlerweile fünf Milliarden Euro an Fondsvolumen lässt der CS Euroreal die inländische Konkurrenz zumindest volumensmäßig klein erscheinen. Aber auch bei der Performance weist der Credit Suisse Fonds hierzulande den Weg: In den letzten 10 Jahren liegt der Euroreal bei einem durchschnittlichen Jahresertrag von 5,3 Prozent. 2004 erwartet man bei CSAM aber nur eine Rendite auf Vorjahresniveau, als man 4,3 Prozent erzielen konnte. „2005 sollten die heuer getroffenen Investitionen dann aber wirksam werden, was die Rendite erhöhen sollte“, prognostiziert Franz Xaver Jahrstorfer, Österreich-Repräsentant von CSAM. Die freie Liquidität konnte mittlerweile von fast 50 Prozent letztes Jahr auf 20 Prozent gesenkt werden.
Die steuerliche Benachteiligung ausländischer offener Immobilienfonds (siehe auch „Steuer-Doping bei offenen Immobilienfonds“ vom 19.3.2004) sieht VAIÖ-Vorstand Jahrstorfer als wenig dauerhaft an: „Die protektionistische Steuergesetzgebung erfüllt nicht EU-Standards und wird deshalb über 2005 hinaus keinen Bestand mehr haben“, gibt er sich überzeugt.
Volksbank seit Auflage vorn
Seit Auflage des Immofonds 1 am 22.3. muss sich der CS Euroreal aber schließlich doch dem Produkt aus dem Hause Volksbank geschlagen geben: Dieser erzielte +1,8 Prozent, der deutsche Fonds dagegen nur +1,3 Prozent. Der Immofonds I investiert hauptsächlich in Gewerbeimmobilien in inländischen Ballungsräumen sowie zentral- und osteuropäischer EU-Ländern. Als Zielrendite erwartet man sich 2004 rund 4,5 bis 5 Prozent, in den Folgejahren bei anziehender Inflation etwas mehr.
Fazit
Wirklich interessant dürfte heuer das Match CS Euroreal vs. Immofonds I werden. Der Raiffeisen Immobilienfonds liegt mittlerweile - aufgrund der erst anstehenden Immobilienkäufe - abgeschlagen an letzter Stelle, der Real Invest Austria investiert dagegen nur in Österreich und ist deshalb nur bedingt vergleichbar.
Performancedaten per 30.6.2004 in Euro
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